为高效推动因历史遗留问题导致的不动产“登记难”化解工作，切实维护群众权益，根据《四川省自然资源厅 四川省高级人民法院 四川省住房和城乡建设厅 四川省人民政府国防动员办公室 国家税务总局四川省税务局关于印发〈关于进一步加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见〉的通知》（川自然资发〔2023〕43号）精神，结合我市实际，我局牵头起草了《关于加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的实施意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。欢迎社会各界人士提出宝贵意见和建议。现将有关事宜公告如下。

一、征求意见的起止时间

为加快化解因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，切实保障人民群众重大财产权，维护社会稳定，急需出台相关政策。现因情况紧急需要缩短征求意见期限，根据《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号）相关规定，征求意见的起止时间为2024年12月3日至12月12日。

二、提出意见的方式

有关单位和社会各界人士如有建议意见，请以信函或电子邮件形式反馈泸州市自然资源和规划局，单位、企业意见需加盖公章及留下联系方式，个人意见需署实名及留下联系方式。电子邮件请发送至175930815@qq.com，信函寄送至：泸州市江阳区星光路10号2号楼泸州市不动产登记中心；邮政编码：646000；联系人：朱悦，联系电话：17760626671。

      附件：关于加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的实施意见（征求意见稿）

泸州市自然资源和规划局

2024年12月3日

附件

关于加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的实施意见（征求意见稿）

为妥善解决因历史遗留问题导致不动产“登记难”，切实维护群众权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《四川省自然资源厅 四川省高级人民法院 四川省住房和城乡建设厅 四川省人民政府国防动员办公室 国家税务总局四川省税务局关于印发〈关于进一步加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见〉的通知》（川自然资发〔2023〕43号）等相关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

一、工作原则

（一）以民为本、为民利民。坚持以人民为中心的发展思想，站在切实维护人民群众合法权益的高度，坚持问题导向、目标导向，优先处理量大面广、急难愁盼问题，满足人民群众重大财产权得到有效保护、安居乐业的需求，真正做到服务于众、便民于实、利民于惠。

（二）尊重历史、依法依规。充分尊重历史成因和制度法规逐步完善的实际，对照问题发生的时间节点，摸清事实原由，找准问题症结。牢固树立依法行政意识，将依法依规贯穿于解决不动产登记历史遗留问题处置全过程，防止违法违规行为借机搭车。

（三）明确责任、统筹推进。压紧压实各级政府作为化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的主体责任，积极构建“政府主导、部门联动”工作机制，明确工作职责，分类梳理处置，根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”原则，“一案一策”有力推动问题化解，维护政府公信力。

（四）稳妥有序、先易后难。依据历史遗留问题化解政策，经市、区（县）工作专班认定纳入历史遗留问题解决范围的项目，要分类建立问题台账清单，根据难易程度和突出矛盾，分类排序、突出重点，稳妥有序开展化解。

二、适用范围

本实施意见适用于2021年1月4日前国有土地上已出售或交付使用的城镇住宅，因相关审批、验收、税费及材料缺失等导致不能申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记的。同期国有土地上已出售或交付使用的商业、办公、教育等房屋涉及的历史遗留问题可参照执行，已出售或交付使用的工业、仓储房屋在符合当地产业政策的情况下可参照执行。

有下列情形之一的房屋，不适用本实施意见：

1.存在权属争议；

2.存在重大安全、消防隐患；

3.严重影响规划实施；

4.被列入征收或改造、整治等拆除范围（经人民政府同意作为保留建筑的除外）；

5.法律、行政法规规定不予登记的情形。

三、处理方法

（一）关于开发建设主体灭失的问题

因人民法院裁定宣告企业破产或经市场监管部门证明企业营业执照注销、吊销，或因机构改革、企业改制等导致缺乏申请主体的，有承继单位（含债权债务承继主体或清算组/清算义务人）或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门代为申请办理；无承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地县级人民政府（园区管委会）指定有关机构或组织（街道办、居民委员会）代为申请办理。尚未办理首次登记的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已经办理首次登记的，由不动产登记机构在门户网站及不动产所在地公告一个月，公告期满无异议或者异议不成立，由购房人或安置（房改）对象单方申请办理转移登记。

建设主体存续但不配合办理不动产登记的，由化解不动产登记历史遗留问题工作专班移交其上级主管部门或行业主管部门督促办理；经业主提起仲裁、诉讼，符合首次登记条件的，经仲裁委员会仲裁、人民法院裁判不动产登记申请义务人，诉讼当事人可持生效法律文书一并申请办理首次登记和转移登记，不动产登记簿应记载相关情况。

（二）关于用地手续不完善的问题

由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可依法按照划拨、协议出让等方式补办用地手续；国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房等保障性住房项目的，经属地住房城乡建设主管部门或县级以上人民政府认定，可依法按划拨方式完善用地手续。

对于其他建设项目，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式，按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记，经公告权属清晰无争议的，报经市、区（县）人民政府同意，直接按现状依法核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

充分结合低效用地再开发试点等政策措施，对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，要根据全国国土调查结果、区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理。

（三）关于欠缴税费和土地出让价款等费用的问题

房屋已销售且交付使用的开发建设项目，涉及欠缴土地出让金（含违约金）、城市基础设施配套费等相关费用导致无法办理不动产登记的，报经县级以上人民政府同意，按照“证缴分离”的原则，相关部门先行完善手续，办理不动产登记。同时，按照“谁收缴、谁追缴”的原则，由收缴部门依程序向建设单位追缴相关费用（其他法律法规政策另有规定的，按相关规定执行）。

被市、区（县）人民政府纳入历史遗留问题处置的已销售且交付使用的开发建设项目，建设单位应申报未申报税收的，应依法进行纳税申报，已申报未缴纳的税款，税务部门依法纳入欠税管理，开发建设单位资产被拍卖后，所得资金应依法用于缴纳其欠缴税费；依法依规缴清其应纳税费的购房人，可凭契税完税结果材料和法定申请材料办理不动产登记。建设单位代收契税未按规定缴纳的，由属地人民政府牵头组织相关部门配合购房人追回。

房屋尚未交付使用的开发建设项目，建设单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠土地出让价款和相关税费后，方可申请办理不动产登记。

（四）关于未通过建设工程规划核实的问题

因历史原因未办理规划核实手续或手续不完备，按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经属地人民政府同意后，自然资源和规划主管部门按现状出具规划核实手续或出具符合规划要求的意见。建设项目已建成的部分（含建成的独栋）符合规划的，在建设单位对其他未完工程的完成时限、建设资金保障、逾期或违反规划许可应承担的责任等内容做出书面承诺后，自然资源和规划主管部门可对符合规划的已建成部分（含建成的独栋）先行核实，并出具规划核实意见。

在规划核实中，发现建设项目未按规定或约定开发建设，违反相关法律法规涉及处罚的，有关行政执法部门按照相关规定进行调查核实、处理处罚，督促建设单位整改到位后，出具书面整改结果意见。对于建设项目违反规划许可进行建设尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，有关行政执法部门按照相关规定进行处罚并督促开发单位整改到位后，出具书面整改结果意见。对于建设项目违反规划许可进行建设，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；确实无法拆除的由市、区（县）相关主管部门依法进行处置，同时对符合规划部分出具规划核实意见。

建设项目列入市、区（县）人民政府不动产登记历史遗留问题项目的，在确保房屋质量和消防安全的前提下，属地人民政府组织相关部门审查并出具同意的处置意见，可作为规划核实意见。

（五）关于竣工验收手续不完善的问题

建设项目能够补办竣工验收备案手续的，建设单位应当按规定补办。对已竣工验收合格但未取得竣工验收备案结果的，凭参建单位有效验收材料、工程质量监督报告作为工程质量合格证明材料；对已完成设计图纸内容但无法办理竣工验收的，可由建设单位（或承继单位、上级主管部门）委托具有相应技术能力的鉴定机构进行房屋结构安全鉴定，由属地质量监督机构对鉴定情况进行监督并出具意见，以房屋结构安全性鉴定合格报告作为工程质量合格证明材料，经住房城乡建设主管部门审核上述有关证明材料并出具符合竣工验收的意见后，可作为房屋已竣工的材料。

（六）关于缺少消防验收手续的问题

有条件完善消防验收或备案手续的，由住房城乡建设主管部门按照国家相关政策和标准办理，出具消防验收意见、备案凭证或抽查结果通知；无法完善消防验收或备案手续的，由建设单位（或承继单位、上级主管部门）委托具备相应能力的技术服务机构开展消防安全评估，并形成结论清晰明确的意见或者报告。意见或者报告结论不合格的，由属地人民政府督促建设单位进行整改，整改后再重新开展消防安全评估。对于2019年5月30日（含当日）之前的项目，合格的意见或者报告经属地人民政府组织住房城乡建设、自然资源和规划、消防救援等有关部门审查同意后，作为消防验收或备案手续的证明材料；对于2019年5月30日之后的项目，合格的意见或者报告经属地人民政府组织住房城乡建设、自然资源和规划等有关部门审查同意后，作为消防验收或备案手续的证明材料。

（七）关于人防工程建设不符合要求的问题

未办理人防审批手续的，按规定办理人防审批手续，未按要求建设防空地下室建筑，具备补建条件的，人防部门责令限期补建；不具备补建条件的，按照人防法律法规处罚后，根据规定缴纳人防易地建设费，办理人防手续。

已办理人防审批手续的，经审批同步修建防空地下室的，由建设单位补齐资料后，人防部门组织人防专项验收，经验收合格的（超审批面积的部分，按相关规定补缴人防易地建设费）办理人防手续；验收仍不合格的，按照人防法律法规处罚后，根据规定缴纳人防易地建设费，办理人防手续。经审批易地建设防空地下室，但未缴纳或未足额缴纳人防易地建设费的，足额缴纳人防易地建设费（超审批面积的部分，按相关规定补缴人防易地建设费）后，办理人防手续。

（八）关于房地信息不一致的问题

不动产统一登记实施前，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，经对原登记档案核查能证明用途确系不一致的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；经核查证明是登记错误的，可根据实际情况由当事人提出申请进行更正登记，或由不动产登记机构依职权进行更正登记。对用途记载为综合用地的土地，不动产登记时房屋按规划批准的用途登记，土地按房屋用途对应的土地二级分类用途登记。划拨土地上分户转移登记的房屋与土地用途不一致的不动产，土地能够维持划拨的，分别记载房屋与土地用途；无法继续维持划拨用途的，按照规定补办出让手续后办理不动产登记。不动产统一登记实施后，不动产未登记且房屋用途与土地批准用途不一致的，根据权属来源资料、不动产现状等能够确定统一用途的，按统一用途进行登记；无法确定统一用途的，土地用途依据权属来源材料或用地批准文件确定，房屋用途按照规划用途确定。

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的不动产，经不动产登记机构核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，并在登记簿中对有关情况予以记载，原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废。对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照依法办理。

（九）关于项目跨宗地建设的问题

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记。有调整宗地需求的，属于权利主体一致的，由权利人提出申请，经自然资源和规划主管部门出具同意分割或合并宗地的批准文件后，办理不动产变更登记；属于权利主体不一致的，由当事人与被占用宗地主体协商一致形成书面意见，经自然资源和规划主管部门按照房屋实际占地情况重新确定宗地范围并出具同意分割或合并的意见后，办理不动产转移登记。合并宗地时涉及土地使用期限、土地性质、土地用途不一致的，应综合考虑自然幢实际建设、宗地实地边界等情况，由自然资源和规划主管部门合理确定宗地界址、土地使用年限、土地性质、土地用途之后，办理不动产登记。涉及补缴土地出让价款的，按照相关政策执行。

（十）关于涉及抵押查封的问题

不动产统一登记实施前，购房人（拆迁安置对象）已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为建设单位并处于抵押、查封状态，或土地使用权在抵押、查封前已办理购房合同备案或预告登记，或土地使用权抵押后又办理购房合同备案或预告登记，购房人申请办理不动产登记的，属地人民政府应积极协调建设单位、抵押权人和法院，通过协商、还款、追缴、置换抵押物或查封物、提请执行异议等方式处理，力争解除抵押查封后，依法办理不动产登记。因土地涉及抵押查封跨宗地建设的，需有权机关解除查封、抵押权人同意或注销抵押登记后才能进行宗地合并、分割。

对于符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）规定条件的购房群众，已支付全部购房款（含按揭）的不动产（含土地、在建工程、房屋）被查封的，根据查封机关的意见处理，查封机关应当根据法律法规与司法政策及时作出处理；办理预告登记后被查封的，应当解除查封，但因购房群众自身债务被查封的不得解除；对其他劣后于购房群众交付请求权的债务导致被查封的，应当解除查封。司法机关不得超标的查封，对于超标的查封的，应当及时解除超标的范围的查封。对于购房群众就涉案房屋办理预告登记后因其自身债务被查封的，不解除查封不影响为购房群众办理不动产转移登记。

（十一）关于征收红线范围内保留建筑不动产登记问题

征收红线范围内经县级以上人民政府同意保留的建筑，对通过房屋征收权属转移方式办理不动产登记的，由属地人民政府依法确定保留建筑的承接主体后，承接主体凭属地人民政府征收决定、确定承接主体的批复文件和保留方案等办理保留建筑不动产转移登记。

对通过重新供地方式办理不动产登记的，由项目征收部门完成保留建筑的原不动产权利注销后，将保留建筑资产移交给土地储备部门随土地进行划拨、协议出让或招拍挂出让。土地及保留建筑资产取得人凭国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书等材料申请办理国有建设用地使用权首次登记，然后凭保留建筑的原登记资料、保留方案等材料申请办理保留建筑的房屋所有权首次登记。

四、其他问题

对于处理难度较大的历史遗留问题，由化解不动产登记历史遗留问题工作专班办公室牵头，召开联席会议，相关部门联合办理，按“一案一策”处置方案综合处置。

五、工作要求

（一）提高政治站位，增强责任意识。各区（县）人民政府、各有关部门要高度重视，充分认识加快解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，将其作为为人民群众办实事、解难题的举措，积极主动作为，认真履职尽责，推动问题化解。化解不动产登记历史遗留问题工作专班办公室加强督导检查，对工作不力、推进缓慢的部门（单位）进行通报批评，并约谈主要负责人；对责任不落实、工作不作为，未按时限完成工作目标、造成严重影响的进行问责。

（二）加强统筹协调，实现去存控新。聚焦信访突出、群众反映强烈、媒体曝光等不动产“登记难”重点问题，从问题根源出发，认真梳理汇总，建立任务台账，申请材料能简则简，办证程序能优则优，加快化解存量问题。建立长效协调配合工作机制，推动实现各部门全业务链条封闭动态监管，推广“交地即交证”“交房即交证”做法，从源头上避免新的遗留问题产生。

（三）完善配套政策，强化监督监管。各区（县）可结合实际进一步细化工作措施，建立健全不动产登记历史遗留问题认定、手续完善、登记发证工作流程。严格控制历史遗留问题处置范围，严防违法违规行为以历史遗留问题合法化。有关主管部门要及时依法启动相应的处罚、追缴程序，并按照有关规定进行信用惩戒，确保追缴、处罚、整改到位。属地人民政府要做好辖区内遗留问题项目的问题摸排、资料收集、舆情监测、信访维稳和矛盾纠纷化解工作，确保问题发现在早、化解在小。

本实施意见自2024年  月  日起施行，有效期5年。